從投資報酬率看該買房還是租房?
這篇文章將用買房和租房過了20年之後的資產淨值來分析該買房還是租房。
租房策略: 將原本要買房的頭期款和貸款手續費拿去投入標普500指數型基金buy & hold，然後每月的收入為房貸所有支出和租房支出的差(買房需要多付的錢)。
買房策略:頭期款投入購買房子，此策略的而外支出將會放到租房策略的每月現金流收入。
在Mountain View租一間825平方英尺的公寓平均月租是2719元。
同樣在Mountain view買一間825平方英尺的房子需要付出82萬5千美金。
貸款貸到最高，頭期款只付20%，也就是16萬5千，20-year-fixed每月房貸為3,418 USD，貸款手續費8,413 USD
開始計算…….
租房最樂觀情況
租房20年過後最樂觀情況(S&P500 最佳20年滾動報酬since 1979是18%[4])
起始資金165,000+3,418=168,418經過20年之後為4,613,480 USD，租房每年省下來房貸和房屋稅為3418*12+12,375(加州房屋稅率約為1.5%)，經過等比級數計算….20年後總額為7,828,188 USD。房租支出為2718*12算入2%通貨膨脹調整+18%年化報酬在20年後的價值為-6,089,015 USD。最後把這三項加在一起20年後總資產為6,352,653 USD
租房最悲觀情況
租房20年過後最悲觀情況(S&P500 最差20年滾動報酬since 1979是6.4%[4])
起始資金165,000+3,418=168,418經過20年之後為582,400 USD，租房每年省下來房貸和房屋稅為3418*12+12,375(加州房屋稅率約為1.5%)，經過等比級數計算….20年後總額為2,006,772 USD。房租支出為2718*12算入2%通貨膨脹調整+6.2%年化報酬在20年後的價值為-1,526,053 USD。最後把這三項加在一起20年後總資產為 1,063,119USD
租房平均情況
租房20年過後最悲觀情況(S&P500 平均年化報酬since 1926是10%[5])
起始資金165,000+3,418=168,418經過20年之後為1,133,032 USD，租房每年省下來房貸和房屋稅為3418*12+12,375(加州房屋稅率約為1.5%)，經過等比級數計算….20年後總額為3,057,969 USD。房租支出為2718*12算入2%通貨膨脹調整+10%年化報酬在20年後的價值為-2,350,062 USD。最後把這三項加在一起20年後總資產為 1,840,939USD
買房情況
由於買房省下的租金和所有支出都考慮在租房的現金流計算中，所以在此考慮房屋最終價值就好，房屋買入價為82萬5千元，如果要達到租房悲觀情況，房屋每年需要增值1.3%；如果要達到租房最樂觀情況，房屋每年需要增值10.7%，相比過去46年房價指數平均年增率為5.06%，預期房屋將會增值到約2,294,637，比租房平均情況184萬好；比租房最悲觀情況106萬好；但比租房最樂觀635萬差。
總結:
以個人資產增長來說，貸款貸到最高買房的預期報酬似乎比租房投資指數型基金稍微來的好。買房能夠省去被房東趕走需要四處搬家的風險；但相對來說，就需要犧牲個人自由度，不能隨意換到距離很遠的工作。感覺如果願意在一個地區住滿10年以上甚至20年，貸款買房的確是不錯的選擇(房屋貸款一定要貸到最高的前提下)。還有一個條件是，房屋貸款還完後，必須使用房屋再抵押貸款投入股市，不然房地產得長期報酬始終會落後股市報酬。
[1] https://www.rentcafe.com/average-rent-market-trends/us/ca/santa-clara-county/mountain-view/
[2] https://www.realtor.com/realestateandhomes-search/Mountain-View_Santa-Clara-County_CA/overview
[3] https://www.bankrate.com/mortgages/20-year-mortgage-rates/?mortgageType=Purchase&partnerId=br3&pid=br3&pointsChanged=false&purchaseDownPayment=165000&purchaseLoanTerms=20yr&purchasePoints=All&purchasePrice=825000&purchasePropertyType=SingleFamily&purchasePropertyUse=PrimaryResidence&searchChanged=false&ttcid&userCreditScore=740&userFha=false&userVeteranStatus=NoMilitaryService&zipCode=94039
[4] https://www.thebalance.com/rolling-index-returns-4061795
[5] https://www.investopedia.com/ask/answers/042415/what-average-annual-return-sp-500.asp#:~:text=The%20S%26P%20500%20Index%20originally,approximately%2010%25%E2%80%9311%25.
[6] 財金M平方